Les mêmes données font état d’un actif net de 133,97 milliards de dirhams pour les OPCI, tandis que la valeur globale de leurs actifs immobiliers dépassait 176 milliards de dirhams, répartis sur 2.778 biens. Ces chiffres témoignent de l’expansion continue de cette activité d’investissement, qui attire principalement les grandes institutions financières et leur permet de placer leurs ressources dans des portefeuilles immobiliers générant des revenus locatifs.
Les indicateurs relatifs au second semestre de 2025 montrent que les banques, les compagnies d’assurance et les organismes de prévoyance et de retraite détenaient conjointement 74,6 % de l’actif net du secteur, soit près de 100 milliards de dirhams. Cette répartition traduit la forte concentration des investissements immobiliers collectifs entre les mains de deux grandes catégories d’investisseurs institutionnels, tandis que les entreprises non financières et les personnes physiques y occupent une place limitée.
Le marché de l’investissement immobilier a enregistré une progression notable au dernier trimestre de 2025. L’actif net est passé de 109,6 milliards de dirhams à fin septembre à 133,97 milliards à fin décembre, soit une hausse d’environ 24,4 milliards de dirhams en trois mois, équivalant à 22,2 %. Cette évolution a coïncidé avec la création de sept nouveaux organismes, portant leur nombre total à 65, gérés par huit sociétés spécialisées.
Banques et assurances en tête
La répartition de l’actif net des OPCI par catégorie d’investisseurs confirme l’avance des banques sur les compagnies d’assurance et les organismes de prévoyance et de retraite. L’écart entre les deux catégories ne dépasse toutefois pas 1,4 point de pourcentage. Les investissements de la seconde catégorie atteignent environ 49 milliards de dirhams, contre 50,9 milliards pour les établissements bancaires, illustrant le poids comparable des deux secteurs sur ce marché. La Caisse de dépôt et de gestion (CDG) arrive en troisième position, avec une part de 9,2 %, correspondant à environ 12,3 milliards de dirhams. Elle est suivie des entreprises non financières, avec 7,7 %, soit près de 10,3 milliards de dirhams, puis des autres entreprises financières, dont la part atteint 6,4 %, pour un montant avoisinant 8,6 milliards de dirhams.
La contribution des autres catégories d’investisseurs demeure, en revanche, marginale. Les OPCI investissant dans d’autres OPCI représentent 1,1 % de l’actif net, contre 0,8 % pour les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) et seulement 0,2 % pour les personnes physiques résidentes. La participation des sociétés de financement reste, quant à elle, statistiquement négligeable.
Cette répartition reflète le caractère essentiellement institutionnel du marché marocain des OPCI. La participation limitée des investisseurs individuels contraste avec la concentration des actifs entre les banques, les assureurs et les institutions financières, qui recourent à ces véhicules pour diversifier leurs portefeuilles et s’exposer au marché immobilier sans avoir à assurer directement la gestion de l’ensemble des biens détenus.
Les données de l’AMMC confirment que les OPCI à stratégie d’investissement diversifiée concentrent 91,2 % de l’actif net total du marché, soit environ 122,2 milliards de dirhams, répartis entre 53 organismes. Les 12 OPCI à stratégie spécialisée représentent, pour leur part, 8,8 % des actifs, soit près de 11,8 milliards de dirhams. La domination des banques se confirme au sein des organismes à stratégie diversifiée. Elles détiennent 40,4 % de leur actif net, soit près de 49,4 milliards de dirhams, devant les compagnies d’assurance et les organismes de prévoyance et de retraite, avec 37,7 %. La CDG représente 9,5 %, suivie des autres entreprises financières, avec 6 %, et des entreprises non financières, avec 4,7 %.
La structure des investisseurs diffère au sein des OPCI spécialisés, qui ciblent des catégories précises de biens immobiliers. Les entreprises non financières arrivent en tête, avec une part de 38,5 %, devant les compagnies d’assurance et les organismes de prévoyance et de retraite, à 25,8 %. Les banques reculent à la troisième place, avec 13,7 %, suivies des autres entreprises financières, à 11 %. Cette différence traduit une répartition des investissements qui varie selon la nature des portefeuilles immobiliers. Les banques privilégient davantage les organismes diversifiés, tandis que les OPCI spécialisés attirent une participation plus importante des entreprises non financières, notamment dans les actifs liés aux activités professionnelles et commerciales.
Les indicateurs semestriels font état d’une valeur globale de 176,04 milliards de dirhams pour les actifs immobiliers détenus par les OPCI à fin 2025, répartis sur 2.778 biens. La valeur moyenne arithmétique ressort ainsi à près de 63 millions de dirhams par actif, tandis que l’actif net moyen géré par organisme s’établit à environ 2,06 milliards de dirhams.
Les OPCI diversifiés affichent un actif net moyen d’environ 2,3 milliards de dirhams par organisme, contre moins d’un milliard pour les organismes spécialisés. Cet écart témoigne de différences importantes dans la taille des portefeuilles, malgré un cadre réglementaire commun. L’évaluation des actifs est assurée par 16 experts immobiliers agréés.
Structure des actifs
En matière de structure des investissements, les actifs immobiliers représentent 95,5 % des portefeuilles totaux des OPCI, contre 4,5 % pour les actifs financiers. L’endettement global du secteur atteint 52,27 milliards de dirhams, soit environ 29,7 % de la valeur totale des actifs immobiliers et près de 39 % de l’actif net géré. Les données révèlent une concentration marquée des investissements dans les biens destinés aux services éducatifs, sanitaires et administratifs. Les bâtiments dédiés à l’enseignement et à la formation représentent 50,3 % de la valeur totale du portefeuille immobilier, devant les établissements de santé, à 18,5 %, et les bâtiments administratifs, à 17,8 %. Ces trois catégories réunies concentrent ainsi 86,6 % des actifs immobiliers. Les bureaux représentent 3,8 % du portefeuille, les locaux commerciaux 3,4 %, les autres équipements publics 2,2 % et les actifs à usage mixte 1,2 %. La part des biens résidentiels demeure, quant à elle, très faible.
Cette répartition revêt une importance particulière pour les investisseurs institutionnels, compte tenu du poids des biens liés à l’éducation, à la santé et à l’administration, qui affichent des taux d’occupation élevés. Ces actifs sont susceptibles de favoriser la régularité des revenus locatifs, même si les rendements effectifs restent tributaires des conditions des contrats de location et de la capacité des locataires à honorer leurs engagements.
Dans ce contexte, le taux moyen d’occupation physique des actifs immobiliers s’est établi à 98,7 %, contre 98,6 % pour le taux d’occupation financier. Les bâtiments éducatifs et administratifs, les entrepôts logistiques et les établissements touristiques affichent un taux d’occupation physique de 100 %, tandis que celui des établissements de santé atteint 99 %. Les bureaux enregistrent, en revanche, des taux d’occupation plus faibles, à 86 % sur le plan physique et à 85 % sur le plan financier. Pour les biens résidentiels, ces deux taux s’établissent à 82 %, traduisant des performances variables selon la nature et l’usage des actifs.
Selon la stratégie d’investissement, le taux moyen d’occupation physique atteint 98,9 % pour les OPCI diversifiés, contre 96,1 % pour les organismes spécialisés. Le taux d’occupation financier s’élève respectivement à 98,7 % et 96,5 %.
Sur le plan géographique, la région de Rabat-Salé-Kénitra arrive en tête de la répartition des actifs immobiliers, avec une part de 30 %, devant Casablanca-Settat, à 20,2 %, Fès-Meknès, à 11,2 %, Tanger-Tétouan-Al Hoceïma, à 9,3 %, et Marrakech-Safi, à 6,8 %. La répartition géographique des OPCI spécialisés fait toutefois ressortir la prédominance de Casablanca-Settat, qui concentre 39,5 % des actifs de cette catégorie. Elle est suivie de Fès-Meknès, avec 20,1 %, et de Rabat-Salé-Kénitra, à 18,7 %. Cette configuration s’accompagne d’une présence plus importante des bureaux et des locaux commerciaux dans leurs portefeuilles.
Ces données confirment l’ampleur croissante du marché marocain des OPCI, dont les actifs restent largement concentrés entre les mains des banques, des compagnies d’assurance et des organismes de prévoyance et de retraite. L’élargissement de la base des investisseurs, notamment par une participation accrue des personnes physiques, demeure l’un des enjeux du développement de ce marché au cours des prochaines années.
